Kann ein Mietobjekt wegen eines Betretungsverbotes nicht benutzt werden, entfällt auch die Pflicht zur Mietzahlung. Das bestätigte der OGH jetzt in letzter Instanz (3Ob78/21y).
Der konkrete Fall: Ein Sonnenstudio zahlte im April 2020 keine Miete und begründete dies mit dem verordneten Betretungsverbot als eine der Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19 Pandemie. Der Vermieter war damit nicht einverstanden, er prozessierte und zwar bis zum Obersten Gerichtshof. Dieser urteilte nun: Das Sonnenstudio hatte Recht.
Hintergrund dieses Rechtsstreites ist eine monatelange Diskussion zwischen Vermietern und Geschäftsbetreibern, ob man während der Lockdownzeiten zur Zahlung verpflichtet ist, oder nicht. Der Standpunkt des Sonnenstudios dabei war, dass das Geschäftslokal aufgrund der Lockdowns nicht benutzbar war und daher gemäß § 1104 ABGB die Pflicht zur Zahlung der Miete (inkl. Betriebskosten) entfällt. Dieser Rechtsansicht folgt nunmehr auch der Oberste Gerichthof. Er bestätigt, dass Covid-19 eine Seuche im Sinne des § 1104 ABGB ist und, im Falle der gänzlichen Unnutzbarkeit eines Geschäftsraumes (aufgrund eines Betretungsverbotes,) keine Pflicht zur Zahlung besteht. Hier der Link zum OGH-Urteil.
Einige Fragen zur Miete bleiben aber offen
Diese Entscheidung mag den Standpunkt der Mieter zwar klar untermauern, dennoch bleiben diverse Fragen unbeantwortet. Beispielsweise ist nach wie vor offen, in welchem Umfang Zahlungen bei einer teilweisen Nutzbarkeit zu leisten sind (Stichwort: Take Away in der Gastronomie oder Click & Collect im Handel) und ob und in welchem Umfang diese Entscheidung auch auf Pachtverhältnisse (Stichwort: Einkaufszentren) anzuwenden sind. Hierzu werden mit Sicherheit weitere Entscheidungen ergehen, eine erste Grundsatzentscheidung liegt jedoch mit dem heutigen Tag vor.