Rauchwarnmelder, ja oder nein? Immer noch gibt’s zahllose Unsicherheiten, was den nachträglichen Einbau, die Instandhaltung und den Tausch von Rauchwarnmeldern betrifft. Ei Electronics hat deshalb ein Rechtsgutachten beauftragt, das das Thema Rauchwarnmelder hinsichtlich Verkehrssicherungspflicht und Haftungsrisiken genauer beleuchtet.
Klar ist: In Österreich besteht eine öffentlich-rechtliche Vorschrift zur Installation von Rauchwarnmeldern in Neu- und Umbauten (OIB-Richtlinie 2). Im Bundesland Kärnten ist darüber hinaus auch die Nachrüstung von Bestandsbauten verpflichtend festgelegt (§32 Abs. 3a Kärntner Gefahrenpolizei- und Feuerpolizeiordnung 2000). Die Instandhaltung der bestehenden Rauchwarnmelder wird wiederum in den „Technischen Richtlinien Vorbeugender Brandschutz (TRVB)“ geregelt. Die TRVB besitzen jedoch keine Gesetzeskraft und lassen auch Fragen nach Verantwortlichkeiten weitestgehend offen.
Das von Ei Electronics beauftragte Rechtsgutachten sollte daher folgende Fragen – mit Schwerpunkt auf Vertragsverhältnisse nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) – klären:
- Lässt sich außerhalb Kärntens eine Pflicht zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsbauten bzw. eine mögliche Haftung bei Unterlassung rechtlich argumentieren?
- Wen – Vermieter oder Mieter – trifft bei WGG-Mietverträgen kraft Gesetzes die Pflicht, vorhandene Rauchwarnmelder zu warten / zu tauschen?
- Ist es bei WGG-Mietverträgen möglich, eine vertragliche Pflicht der Mieter zur Wartung / zum Austausch von Rauchwarnmeldern vorzusehen?
- Wie gestaltet sich bei WGG-Mietverträgen die Kostenübertragung, wenn der Vermieter vertraglich die Wartung / den Austausch vorhandener Rauchwarnmelder übernimmt?
Zivilrechtliche Verpflichtung
Auf Basis der von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Beurteilungskriterien für das Bestehen einer Verkehrssicherungspflicht sprechen gewichtige Gründe für die Annahme einer zivilrechtlichen Verpflichtung zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsbauten. Die Gründe dafür sind u. a.
- die leichte Vorhersehbarkeit einer Brandgefahr,
- die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten, welche einen entsprechend angehobenen Stand der Technik indiziert und
- die geringen Kosten, die mit dem nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern verbunden sind.
Übernahme der Wartungspflichten
Die Wartung von Rauchwarnmeldern in Bestandsobjekten obliegt nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter, weil der Rauchwarnmelder als für den Mietgegenstand bestimmte Einrichtung zu qualifizieren ist und dessen Wartung zur „Abwehr eines Nachteils des Vermieters, namentlich der Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadenersatz wegen eines Verstoßes gegen seine Verkehrssicherungspflichten sowie die Hintanhaltung einer Gefahr für die Substanz des Hauses im Fall eines (verspätet erkannten) Brandes“, dient.
Aber: Es ist auch eine vertragliche Übernahme der gesetzlich dem Mieter obliegenden Wartung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter möglich, da dies zum Vorteil des Mieters geschieht. Denn wenn der Vermieter die Inspektion übernimmt, entfällt für den Mieter das zuvor genannte Haftungsrisiko. Die entstehenden Kosten kann der Vermieter an den Mieter weiterberechnen.
Austausch ist Vermietersache
Der Austausch defekter Melder in Bestandsobjekten obliegt nach § 14b Abs. 2 Z 2b WGG immer dem Vermieter. Insbesondere handelt es sich dabei nicht um eine Bagatellreparatur im Sinne des § 14b Abs. 2 Z 2b WGG, weil der Austausch eines Rauchwarnmelders vom Mieter nicht selbst ohne Beiziehung eines Professionisten vorgenommen werden kann.
Conclusio
Für die Bewohner besteht Gefahr für Leib und Leben, wenn Wohnungen nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Die Eigentümer wiederum setzen sich unkalkulierbaren zivilrechtlichen Haftungsrisiken aus. Bei Mietverträgen nach dem WGG müssen sie vor dem Hintergrund der deliktischen Verkehrssicherungspflicht eine mögliche Schädigung der Bewohner abwehren. Im Fall der Fälle kann der Vermieter schadenersatzpflichtig gegenüber dem Mieter werden, wenn diesem wegen des Fehlens eines Rauchwarnmelders ein Schaden entsteht. Aufgrund dieser Ergebnisse wird die Nachrüstung aller Wohngebäude im Bestand mit Rauchwarnmeldern empfohlen. Zudem ist eine jährliche Inspektion der Geräte durchzuführen, damit die Betriebsbereitschaft sichergestellt werden kann. Spätestens nach Ablauf der 10-jährigen Lebensdauer sind die Geräte durch den Eigentümer auszutauschen.
Über das Gutachten
Es wurde am 24. Jänner 2024 veröffentlicht. Der Gutachter Andreas Vonkilch ist österreichischer Jurist und Universitätsprofessor am Institut für Zivilrecht der Universität Innsbruck. Einer seiner Schwerpunkte liegt im Bereich des Wohn- und Immobilienrechts.
